不動産投資の利回り

 

不動産投資の利回りについての解説

 

不動産投資の利回りは一般的に10%や8%と言われており、非常に高い数字を表していますが注意しなくてはいけない点があります。

 

この数字は家賃収入に物件価格を単純に割っただけで、例えば3,000万円でマンションを購入し、家賃収入が年間で300万円であれば利回りは10%となります。これは表面利回りと呼ばれ、いわゆる皮算と呼ばれる、その他の経費などは一切考えられていないものです。

 

物件を購入するには不動産所得税や登記費用などがかかるので、今回のマンションを購入する際にかかる費用が100万円かかるとすれば、3,100万円で計算する必要があります。また、マンションを所有するということは固定資産税もかかりますし、別途管理費も必要になってくるでしょう。固定資産税が20万、年間の管理費用が10万となれば家賃収入からマイナスして270万円になります。つまり年間で270万円の収入が得られる物件を、3,100万円で購入し、8.7%前後の利回りになるという計算です。

 

これも購入した物件が空室にならなければという前提付きで、実際には空室になるおそれもあるので額面通りの収入が得られるとは限らないことになります。利回りが大きいということは家賃が高い、あるいは物件が安いかのどちらかになり、家賃が高いと借り手が付かずに空室のままになることも少なくありません。

 

賃貸としての価値はかなり低いものと見られることになるため、利回りの大きさは必ずしも良い条件とは限らないと言えます。利回りは自己資金で補っていた場合においてで、物件を購入する際に不動産投資ローンの融資を受けていたら、また違った計算になってきますが、この場合は投資効率を考えて利回りの計算からは外しておく方が良いでしょう。

 

ローンの支払いで年間収入が減ることになりますが、物件価格も融資分でかなりのマイナスを作ることができるため、利率の計算に狂いが生じてしまいます。返済は年間収益から支払うことが可能ですし、自己資金による投資が大切なのです。

不動産投資にかかる初期費用

 

不動産投資の利回りについての解説

 

不動産投資は、空室にさえならなければ、安定した収入が見込めます。株式や為替であれば、急激な変動もあり得ますが、家賃相場はそれほど大きな変動がありません。投資額が大きいだけに、リスクも大きい投資だと思われがちですが、実は堅実な投資ということができます。節税効果もあるため、サラリーマンの副業としても人気があります。

 

そんなメリットの多い不動産投資ですが、初期費用は高額と言わざるを得ません。株式投資のように、数十万円の自己資金だけで始められる、というわけではありません。自己資金が数十万円しかなければ、多額の負債を抱えてのスタートとなります。不安に思う人もいることでしょう。しかし、不動産投資を始めるほとんどの人が、金融機関の融資を受けています。もちろん利益を出し、豊かな生活を送っている人も大勢います。

 

不動産投資にかかる初期費用の中で、最も金額が大きくなるのは、当然物件購入代金です。そして所有権を登記するための費用、住宅ローンを組むなら銀行手数料、そのほか火災保険料などです。マンションであれば、最初にまとまった修繕積立金を求められることも少なくありません。

 

理想は物件購入代金の2割と諸費用およそ1割を自己資金にすることです。2500万円のワンルームマンションを購入するなら、750万円程度の自己資金があるのが望ましいでしょう。それが無理であれば、物件購入にかかる費用は全額ローンにしても、せめて諸費用の250万円は用意したいところです。諸費用も引っくるめて全額ローンというのも不可能ではありませんが、借入額が大きくなるため、利子の負担も増えます。

 

初期費用の負担は大きいですが、不動産投資の場合、これらの初期費用は経費として計上することができますので、投資を始めて数年間は、赤字計上となる見込みです。実際には家賃収入で潤っていても、税金を払わずに済む、ということです。会社員の場合、本業の税金も控除されますので節税効果は絶大です。

不動産投資ローン

 

不動産投資の利回りについての解説

 

不動産投資ローンは投資用のマンションなどを購入する際に金融機関から融資を受けることのできるローンで、居住用のマイホームを購入する際に受ける住宅ローンとは異なる扱いとなります。

 

貸付目的が異なるので、審査基準に大きな違いがあり、不動産投資ローンは事業や採算性の問題が重視されるのに対し、住宅ローンは本人の年収などの返済能力が重視されるので、一般的には不動産投資ローンの方が審査が厳しくなります。

 

では、住宅ローンの方が良いのではないかと考えられますが、居住用として購入しない限りは融資が受けられず、これを誤魔化して融資を受けるとすると詐欺行為にもあたるため、まず利用することが不可能です。

 

それを踏まえて不動産投資ローンを借りることは、一見してローンを組むことになるので不利になると捉えられがちですが、自己資金を貯めきる前に投資用の物件を購入できる点が大きなメリットになります。

 

自己資金を頭金にして投資を行い、年間収益に対して金利が下回っていれば、レバレッジが効いて高い利回りを期待することが可能です。資金が貯まるまで待っていると良い物件が流れてしまうこともあるので、ここぞと思ったときに利用できるのが良い点と言えます。問題はローンの返済についてで、通常は毎月の家賃収入を返済にあてるのですが、例え良い物件でも空室になれば家賃収入がなくなってしまいます。

 

短い期間であれば気にするほどでもありませんが、半年や年間での空室が続くと、返済が滞ってしまい非常に困難な状態に陥ることになります。ローンの返済自体は部屋が埋まろうが空室になろうが待ってはもらえないので、何かしらの対策を講じる必要がでてきます。

 

物件をずっと持ち続けることも可能ですが、何かしらの理由で売り払う必要がでてきた時、売却のタイミングによっては残債が残ることもあります。自分の資金から残債を補って完済できるのであれば問題ありませんが、補えなければ抵当権が外せず、売却のリスクが高まってしまいます。不動産投資ローンはメリットも大きいですが、返済シミュレーションをしっかりしていないと、自己破産に追い込まれることもあり得るので注意しましょう。