抵当権付き物件

 

不動産投資での物件購入時に注意したいこと

 

不動産投資で抵当権付き物件を購入するときは、いくつか注意しなければならないことがあります。例えば、抵当権付き物件を購入するということは、借金の返済が完了していない不動産に投資するということになります。まず、そのことをよく認識しておかなければなりません。

 

借金の返済が完了していないということは、不動産の売主が返済を滞らせた場合、自分が買った不動産を売却されてしまう可能性があるということです。これはとんでもないことですが、抵当権付の不動産は抵当権を持っている人に権利がありますので、買った本人にはそれをどうすることもできません。

 

したがって安全に投資するためには、買った不動産の返済を終わらせること、そして抹消登記を行うことです。

 

これができれば安全な投資ができますが、できていないうちはリスクの多い投資を行うことになります。抵当権付き物件を購入する人はこのことに注意してください。実際に不動産投資を行うときは、次の点をチェックしてみてください。

 

それは、物件の価値に見合わず値段が異常に安くないかという点です。建物は立派なのに値段がとても安かったら、その物件には抵当権が付いている可能性があります。そういう物件に投資するときは注意が必要でしょう。

 

また投資をする前に、不動産を管理している業者や売主のことをチェックしなければなりません。抵当権が付いていることを知りながら売り抜けるようなところは、大抵あやしいところがあるものです。しかしそれは表面だけでは見分けがつかないので、注意深く相手のことをチェックしなければなりません。

 

そのためには、不動産投資に詳しい弁護士に相談するのも一つの手です。一つの手というよりも、疑わしい不動産に投資する場合は、必ず法律のプロに相談すべきでしょう。これから抵当権付き物件に投資する人は、以上のような注意点を覚えておいてください。少なくとも、闇雲に投資することだけはやめておきましょう。

競売物件

不動産投資と言えば、不動産を購入して人に貸し、家賃収入を得る方法が一般的です。信託など、他にも投資方法はありますが、継続的に安定収入を得ることが目的であれば、所有して賃貸に出すのが一番です。初期費用を回収できれば、後は家賃収入が丸々儲けになります。実際には固定資産税が必要であったり、補修費用がかかったりしますが、購入代金を回収してしまえば、利益を出すことは難しくありません。それだけに、多くの人が注目する投資方法でもあります。

 

まずは賃貸に出すための不動産を手に入れなければなりませんが、現実的なのは中古物件です。新築物件は、初期投資が大きくなりますので、相当賃料を高めに設定しなければ回収が遅くなってしまいます。金利の低い住宅ローンも使えませんので、多額の負債を抱え、高い金利を払っていかなければなりません。中古住宅を住み良い程度にリフォームし、貸し出すのが現実的です。

 

中古住宅を購入する方法としてスタンダードなのは、仲介業者を通じて購入することです。物件代金以外に仲介手数料が発生します。少しでも物件代金を抑えようと、競売物件を手に入れて賃貸に出す不動産投資が注目を集めています。競売物件は、市場で広く売り出される不動産物件に比べると、安く手に入れることができます。その理由は、競売物件特有のデメリットがいくつかあるからです。入札に参加するなら、このデメリットを充分に理解しなければなりません。

 

1番と言いますか、唯一のデメリットは、競売物件には売主がいない、ということです。裁判所は競売の手続きをしているだけで、売主ではありません。売主がいないということは、手に入れた物件に付属している設備について事細かに説明をしてくれる人もいなければ、不具合が見つかった時に責任を取ってくれる人もいません。それどころか、競売物件に居座っている住人がいることさえあります。居座っている住人がいれば、立ち退き交渉なども落札者自身がしなければなりません。落札前に部屋の中を見ることさえできませんので、これらのリスクを承知の上で購入しなければなりません。

融資付賃貸用住宅物件

不動産投資で融資付賃貸用住宅物件の注意点として挙げられているものは物件購入または建設する際に業者側と金融機関側で提携ローン契約を締結している場合が大きくあります。ただ、必ずローンを支払わなければ物件は買えないのかと言われるとそうでは無いです。

 

ローンを支払わなくても物件を購入することは可能です。その流れを紹介します。物件ローンがありその中で提携ローンが無かった場合は一般ローンという形で物件を買うことが可能です。

 

また、物件購入の際提携ローンがある場合一般ローンか提携ローンのどちらかを選んで住宅を購入することが可能です。先ほどの2つのローンについて詳しく説明します。提携ローンが付いている場合ですと金融機関から業者の評価が一定の水準に達しているものです。

 

理由は提携ローンを結んだとしても業者の評価が低ければ顧客とのトラブルが頻発してしまうからです。トラブルに絡まれると金融機関側の信用を失うこともあります。ただ、提携ローンが無い状態の場合でもその物件の取り扱う業者の質が悪いわけでは無いです。

 

提携ローンの特徴としましては、審査が簡略化されていて審査時間も短縮されていること、手続きに関して業者経由で行われるので簡単なこと、利用できる金融機関が限定されておりますが金利等の条件が一般ローンより優遇されていることが多いです。次に審査の違いとして注意しておきたいことは借入申込人の信用力が判断されること、購入または建設する物件と土地の評価額があること、物件の収益性があることです。

 

審査には大きく分けて3つありまして、人的審査、物的審査、そして収益性審査があります。項目面では2つありまして基本的な項目と補完的な項目があります。融資申込の手続きでは提携ローンとは大きく違い一般的なローンでは購入者が窓口に出向くので基本的には自分自身で融資申込を行います。このように融資付賃貸用住宅物件の注意点は以上になっております。

借地権付物件

不動産投資は、長期的に安定した収入を得ることを目的にする人がほとんどです。ほんの数年の予定で始める人はいないでしょう。初期投資額が大きいだけに、長期的に利益を得ることを考えて物件を選ぶのが賢明です。

 

この長期的という観点からすると、借地権付物件を購入する際には充分な注意が必要です。借地権とは、文字通り土地を借りている不動産のことです。つまり、住む権利はあるが、所有権に比べると様々な権利が制限される場合があります。借地権には種類があり、改正もされていますので非常に複雑です。借地権の知識がないままに借地権付物件を購入して投資をするのは無謀とも言えるでしょう。

 

まず、借地権には地上権と賃借権があります。地上権のある不動産は、地主の承諾なしに売ったり人に貸したりすることができますが、賃借権の場合は地主の承諾が要ります。また、借地借家法が改正される前の旧法では、建物構造によって存続期間が異なりましたが、新法では一律30年以上となっています。旧法の下で契約された場合は旧法が適用されますので、いつ借地契約を結んだかを確認しておく必要があります。そして、改正にあたって定期借地権という新たな契約が結べるようになり、存続期間を過ぎると例外なく借地を地主に返さなければならなくなっています。

 

このように、所有権であれば何年住もうが、誰に売ろうが自由ですが、借地権にはいろいろな制限がありますので、購入前に必ず契約内容を確認しておく必要があります。借地権付きの中古不動産を購入する際は、前の所有者から借地契約書を見せてもらいましょう。借地契約書を紛失したなどという不動産なら、再度地主と借地契約を交わすか、もしくは購入しないほうが賢明です。借地契約書には、売却する際に地主に承諾料を支払うなどの記載がある場合もあります。
また、借地権付物件は担保価値が低いと判断され、金融機関から充分な融資を受けられない可能性がありますので注意が必要です。