投資用マンションを購入する際

 

投資用マンション購入前に考えておきたいこと

 

最近人気の不動産投資ですが、投資であるからにはリスクも伴います。不動産投資は多額の資金を投入することになりますので、投資用マンションを購入する際にはしっかりと収益の上がる物件かどうかをチェックしておくことが大切です。

 

投資用マンションの購入を検討する場合、はじめに紙面やネット上の情報に接することになります。実際に物件を見学する前に、まずこれらの資料からチェックしておきましょう。これらの資料で判断できるのは告知事項の有無や再建築不可の物件かどうかです。告知事項があるということは、過去にその物件内で事故や自殺などが起きた可能性があるということであり、再建築不可の場合は違法建築の可能性があるということになります。これらの物件は格安で販売されていることが多いのですが、銀行融資が厳しくなったり、投資に見合う収益が得られない可能性もありますので注意が必要です。

 

実際に物件を見学する際は、物件そのものに加え周囲の環境もチェックしておくことが重要です。駅などの公共交通機関までの距離や、スーパーやコンビニなどの有無など生活をするうえで便利な環境かどうか確かめておくことが必要です。できることなら近所の人に生活環境について尋ねてみるといいでしょう。

 

物件本体については外壁塗装の劣化具合、基礎部分や外壁のクラックの有無、ゴミ置き場などの管理状況といった室外環境の面と室内環境の両面をチェックしておきます。室内環境のチェックポイントとしてはキッチンやトイレなど水回りの状況、天井などのシミの有無、リフォームの状況などがあります。

 

室内の扉やふすまなどを開け閉めしてみれば劣化の具合や建物の傾き具合を図ることができますし、床下収納部分から基礎の状態や水漏れなどの状況を確認することもできます。

 

不動産投資を成功させるためには、なによりも優良物件を手に入れることが重要です。チェックできることはすべてしておいて、取り除けるリスクはすべて取り除いておきましょう。

ワンルームマンションとアパート

 

投資用マンション購入前に考えておきたいこと

 

不動産投資と聞いて多くの人がすぐに思い浮かぶのは、ワンルームマンションの区分所有者として賃貸に出す、アパートを経営する、の2つでしょう。マンション経営となると個人ではとても無理というイメージがあります。実際に土地の取得から工期、工事費等、何から何まで規模が大きいですから、個人では難しいと言わざるを得ません。

 

この2つを比較した時、誰にでも分かる違いが空室リスク、初期費用でしょう。ワンルームマンションを1部屋所有しているだけでは、入居率は100%か0%のどちらかです。しかしアパート一棟経営であれば、80%、60%の入居率もあり得ます。70%を損益分岐点とするなど、柔軟な対応ができるようになります。少なくとも入居率が0%になる可能性はほとんどないでしょう。

 

初期費用にも大きな違いがあります。ワンルームマンションを1部屋所有するだけであれば、都市部でも2000〜3000万円程度で可能です。自己資金だけで始められる人も中にはいるでしょう。しかしアパート一棟となるとそうはいきません。一から建設するにしても、中古のアパート一棟を丸ごと購入するにしても、億単位のお金が必要になります。極端に戸数が少ないアパートなら、もう少し初期費用を抑えられるかもしれませんが、それだとアパート経営のメリットも小さくなってしまいます。

 

もう少し違った面からも比較してみましょう。ワンルームマンションとアパートでは、まず資産価値が違います。マンションは、古くなれば資産価値が大きく下がりますが、建て替えるにしても独断では決めることができません。区分所有者の大半が同意しなければ、建て替えも大規模修繕もできません。

 

一方でアパートは、それなりの広さの土地がありますので、土地だけでも大きな資産価値があります。将来アパート経営をやめたいと思ったら、取り壊して駐車場経営に切り替えることも可能です。更地にして売り出すことも可能でしょう。ワンルームマンションは、古ければなかなか買い手がつきません。アパート経営は、初期投資に見合った価値があると言えるでしょう。

不動産投資するなら、東京の新築がオススメです。

 

投資用マンション購入前に考えておきたいこと

 

その理由は幾つかありますが、まず人口の多さが挙げられます。賃貸需要が多いことにより、空き部屋となるリスクを抑えることができます。不動産投資のリスクとして最も大きな要素は、賃借人が付かずに空き部屋となることです。

 

そのために物件選びとして大切なことは賃貸需要が多い立地を探すことになりますが、東京であればそのような条件での新築が多く見られます。特に再開発が進む地域が多く、賃貸需要がさらに高まると共に資産価値も上昇しています。物件価格も高くなりますが、その資産価値の高さも東京の新築がオススメとなる理由です。

 

将来売却することになったとしても、それほど大きく価格が下落することが無いので、住宅ローンの残債が残るリスクは少なくなります。また、不動産投資を行うために必要となるのが管理会社ですが、東京であれば多くの物件管理を行う経験から多くのノウハウを蓄積している業者も多くあります。

 

不動産投資において重要なのは、いかに賃借人が付くかですが、物件管理がきちんとされているところは人気が高いものです。また、修繕計画がしっかり立てられて実行される不動産は、長持ちするものです。これは資産価値の維持にもつながりますが、東京の管理会社ならばきちんと管理できるために、不動産価値を高く維持することが可能となります。

 

また、近年では職場に近い住環境を求める人が増えていることから、商業地域における新築物件に人気が集まっています。交通の便も良いことから資産価値も高く、家賃設定も高めにすることができます。このような地域での新築物件が増えていることも、東京での不動産投資がオススメとなる理由です。また、高齢者となった時に住むことができるのも東京の不動産投資の特徴です。歳を取ってからは生活に便利な東京の人気が高まっています。

 

現役の会社員の頃に資産運用として利用し、その後は自分で住むことができるわけです。